החלטה בתיק ת"א 1925/07

הנתבעות מבקשות להורות על מחיקת התביעה מפאת אי תשלום אגרה מספקת על ידי התובעים, ולחלופין להורות להם לפרט בכתב התביעה את שוויו המוערך של הסעד המתבקש בתביעה, ולשלם את האגרה במלואה, בהתאם לשווי זה.

בנוסף, עותרות הנתבעות להורות על עיכוב הליכים בתביעה, ולהארכת מועד להגשת כתב הגנה עד לאחר 30 יום ממועד מתן החלטה בבקשה הנוכחית.

הנתבעות טוענות, כי בבסיס הסעד שנתבע בכתב התביעה, ניצב סעד כספי מוסווה, או לכל הפחות, סעד שניתן להעריך את שוויו הכספי ולשלם אגרה כנדרש, והתביעה במתכונתה הנוכחית, מהווה ניסיון פסול לעקוף את חובת תשלום האגרה.

יש לציין, כי בסעיף 13 לתשובתן לתגובה, הדגישו הנתבעות, כי הבקשה הוגשה מפאת טעמים הקשורים ל"כללי הסעד", ולא מפאת טעמים הקשורים באי תשלום אגרה.  לטענת הנתבעות, תשלום הפרשי האגרה לא ירפא את הפגם בניסוח הסעד ולא יצדיק את דחיית הבקשה, ומכאן בקשתן החלופית, להורות לתובעים לתקן את כתב התביעה ולשלם את הפרשי האגרה, ולהורות על סילוק התביעה על הסף, ככל שלא תתוקן.

על פי כתב התביעה, התובעים 1-20 הם בעלי זכות חוזית להירשם כבעלים של חלק ממבנה מסחרי ברחובות, שתוכנן לשמש כקניון רחב היקף, והתובעים 20-25 הם שוכרי חנויות בקניון, על פי חוזי שכירות עם הנתבעות 1 ו-3 (חוזי המכר והשכירות צורפו כנספחים א'1-א'15 ו-ב'1-ב'3 לכתב התביעה).

הנתבעות 1 ו-3 הן בעלות הזכויות במשותף בקניון, כשהנתבעת 1 היוותה בפועל את "הרוח החיה" בתכנון, שיווק ומכירת חנויות בקניון.  הנתבעת 2, שהוקמה על ידי הנתבעת 1, שימשה כחברת ניהול ממועד הקמת הקניון ועד ליום הגשת התביעה.

בתביעה נטען, כי במהלך השנים 2001-2002 החלה הנתבעת 1 לשווק את הקניון שהחלה לבנות, באמצעות מסע פרסום רחב היקף, במסגרתו טענה כי במקום ייפתח קניון בן 50,000 מ"ר , והתחייבה לשווק את שתי הקומות. התובעים טענו, כי לגורמים שהתקשרו בחוזה בעיצומן של עבודות הבנייה, הוצגו מצגי שווא מרובים בעניין היקפו של מבנה הקניון ותכנונו, ונציגים מטעם הנתבעת 1 אף נקבו בשמות הרשתות שבחרו את מקומן בקומה השנייה וטענו, כי חברות אלה כבר התקשרו עם הנתבעת 1.  בנוסף, טענו נציגי הנתבעת 1, כי בסמוך לקניון אושרה תוכנית להקמת 25,000 יחידות דיור, ומטעם זה אושרה תחנת רכבת בסמוך לקניון.

התובעים טענו, כי מתקשרים פוטנציאליים, שבתקופה הרלוונטית לתביעה, פנו לשמאים מיוזמתם, הבינו כי מדובר במצגי שווא, שכן מחירי הנכס, כפי שהוצגו להם, גבוהים פי 2 או פי 3 ממחירם האמיתי.

התובעים טענו, כי לבסוף, כשהקניון נפתח ביום 27/3/03, נפתחה למעשה רק קומה אחת, שגם היא אינה מאוכלסת לחלוטין, ומדובר, למעשה, בגירסה מסויימת של מרכז קניות קטן.

לתובעים התברר, כי הקניון, במתכונתו המקורית המתוכננת, לא יכול היה לצאת אל הפועל, בין היתר, בשל "מגבלות תכנוניות ומשפטיות הידועות היטב לנתבעות", אלא שהנתבעות 1 ו-2 סירבו ליטול אחריות על הנעשה.  הנתבעת 2 הודיעה כי מי מהתובעים ש"יעזוב את הקניון", יהא צפוי לתביעת עתק, ובמקביל, היא ויתרה על תשלום דמי ניהול ודמי שכירות.

במהלך שנת 2006, החליטה הנתבעת 1 להפוך את המבנה שיועד לקניון, למתחם קניות חיצוני, ולצורך כך, החליטה כי לא יוותרו שטחים משותפים ופתחי החנויות יפנו החוצה, אל חניית המתחם.

במסגרת השינוי שתוכנן, הנתבעות 1 ו-2 הפרו את ההסכם עם התובעים, על דרך נקיטת פעולות מסויימות הנטענות כמנוגדות להתחייבויותיהן לפיו (סעיפים 40-49 לכתב התביעה).

בשלב מסויים לאחר מכן, התברר לתובעים כי הנתבעת 1 לא קיבלה מעולם היתר לנהל קניון ועיריית רחובות הגישה כנגדה כתב אישום בגין ניהול קניון ללא רישיון עסק.  בנוסף, התברר, כי מבחינת דיני התכנון והבנייה, כלל לא ניתן לפתוח את הקומה השנייה למסחר, וכל ייעודה הוא לתעשיה, ובניגוד להתחייבויותיה, הנתבעת 1 הביאה לשינוי הוראות התב"ע או למתן היתר לשימוש חורג.

בהתאם לכך, עתרו התובעים למתן פסק דין הצהרתי, לפיו ההסכמים בינם לבין הנתבעות בטלים או ניתנים לביטול, מפאת עילות חוזיות שונות. התובעים ביקשו "לשמור על כל הסעדים" שאינם כלולים בעתירתם לסעד הצהרתי לביטול החוזים, כך שהם יהיו זכאים להגיש תביעה כספית בגין נזקיהם, או לקזז את דמי הניהול מהסכומים ששולמו בעבר.

המגמה היא, לצמצם את מסגרת המקרים שבהם יוגשו מספר תביעות בגין מסכת עובדתית אחידה. צמצום זה נעשה על דרך תביעת כל הסעדים המבוקשים בהליך אחד.  מטעם זה, נקבע כי בית המשפט יימנע מליתן סעד הצהרתי כאשר התובע יכול להשיג את מבוקשו גם בדרך אחרת, וכאשר ההיעתרות לסעד ההצהרתי, כפי שהוא, וללא תביעה אופרטיבית נלווית, עלול להוביל לכפל תביעות (בש"א (חיפה) 2241/07 אורקל תעשיות ומיכון בע"מ נ' M.D.Y. & Firekel Investment Assets Ltd. , תק-מח 2007(1) 9869).

עם זאת, אין המדובר בעיקרון גורף, וייתכן שתביעה מסויימת תיחשב כתביעה הצהרתית או תביעה לצו עשה, גם אם מבחינה טכנית, היא ניתנת לשומה כספית (רע"א 232/02 שריבמן נ' מ.ט.ס תעשיות ומחקר כרמיאל בע"מ (19/6/02)).

הסעד שנתבע בפועל, למתן הצהרה בדבר בטלות החוזים או למתן הוראה בדבר ביטולם, הוא סעד הצהרתי מטיבו, שאינו טומן בחובו רכיב כספי מוסווה כלשהו, אך הוא עשוי להוביל לסעד נוסף של השבת הסכומים ששילמו התובעים כתמורה עבור זכויותיהם במבנה, או כדמי שכירות ודמי ניהול. 

בתגובתם לבקשה הנוכחית, טוענים התובעים, כי קיים הבדל מהותי בין מתן הצהרה לפיה החוזים בטלים מעיקרם, לבין מתן הוראה בדבר ביטולם מכאן ואילך, והבדל זה משליך על דרך השבת הכספים, והאם תתבצע התקזזות עם הנתבעות.

בנוסף, טוענים התובעים, כי נזקיהם טרם התגבשו באופן סופי, ויש צורך במתן חוות דעת שמאית בעניין גובה דמי השימוש או דמי השכירות, וכן לא ניתן לקזז את דמי הניהול בטרם תגלה הנתבעת 3 את כל המסמכים החשבונאיים שברשותה.